Det danske boligmarked har stabiliseret sig. Renterne er faldet en smule fra toppene i 2023-24, og priserne har fundet et nyt leje i de fleste dele af landet. For førstegangskøbere er det mere overskueligt end for et par år siden.
Men det kræver stadig forberedelse.
Hvad har du råd til?
Før du begynder at kigge, skal du kende dit budget. Fire ting afgør det: husstandens bruttoindkomst, eksisterende gæld, opsparing til udbetaling og rådighedsbeløb efter alle faste udgifter.
De fleste banker kræver mindst 4.000-5.000 kr. i rådighedsbeløb per voksen efter boligudgifterne. Brug bankens online-boligberegner for et realistisk estimat. Og vær ærlig med tallene. Det er dig selv du snyder hvis du pynter på budgettet.
Finansieringen: tre lag
Et typisk boligkøb finansieres i tre dele. Realkreditlånet dækker op til 80% og er den billigste del. Fast rente på et 30-årigt lån ligger omkring 4-5% i 2025. Variabel rente er billigere men svinger.
Banklånet dækker op til 15%. Det er dyrere end realkredit, typisk to til fire procentpoint over realkreditrenten. Men det er nødvendigt hvis du ikke har 20% i udbetaling.
Og så er der din egen udbetaling. Minimum 5% af købsprisen. Jo mere du lægger, jo bedre vilkår på resten. Med 20% undgår du banklånet helt.
Ekstraomkostninger de fleste glemmer
Tinglysningsafgift: 1.750 kr. plus 0,6% af lånebeløbet for pantebrev. Samme model for skødet. Advokat eller boligrådgiver: 5.000-15.000 kr. Ejerskifteforsikring: 10.000-20.000 kr. Bankgebyrer. Flytning. Istandsættelse.
Regn med ekstraudgifter på 3-5% af købsprisen. Ved en bolig til 2,5 mio. kr. er det 75.000-125.000 kr. ud over udbetalingen. Det overrasker mange.
Lejlighed, hus eller rækkehus?
Ejerlejligheder har lavere pris, men fællesudgifterne kan være 2.000-6.000 kr. om måneden. Tjek foreningens økonomi og vedligeholdelsesplan grundigt. En billig lejlighed med dyre fællesudgifter kan koste mere end et hus.
Huse giver frihed, men alt vedligehold er dit ansvar. Budget med 1-2% af husets værdi årligt til vedligehold. Tag, rør, varmeanlæg. Det kommer altid.
Rækkehuse er en mellemvej. Delt vedligehold af fællesarealer, egen indgang, typisk lidt have.
Hvad skal du kigge efter?
Læs tilstandsrapporten grundigt. Ikke bare overfladen. Energimærke F og G betyder høje varmeudgifter. Tjek for fugt og skimmel i kælder, badeværelse og omkring vinduer. Tag og facade er dyre at udskifte.
Besøg nabolaget på forskellige tidspunkter. Lørdag formiddag og tirsdag aften giver to meget forskellige billeder af samme adresse.
Forhandling
De fleste boliger sælges under udbudsprisen. Tjek lignende salg i området via Boliga. Det giver dig et solidt grundlag for dit bud.
Sæt en øvre grænse før du giver bud. Skriv den ned. Det er nemt at lade sig rive med, særligt hvis der er flere interesserede. Men der kommer altid en ny bolig.
Tidsplan
Tre til seks måneder før: overblik over økonomi, snak med bank, forhåndsgodkendelse. Derefter søgning via Boligsiden, EDC, Nybolig. Se mindst fem-ti boliger for at kalibrere forventningerne. Giv skriftligt bud via mægler. Købsaftale med advokatforbehold, altid. Overtagelse typisk en til tre måneder efter underskrift.
To ting til sidst
Stræk ikke økonomien til bristepunktet. Et billigere hjem med buffer til uforudsete udgifter slår drømmeboligen med nul kroner tilbage. Renter kan stige. Ting går i stykker.
Og tag en uvildig boligrådgiver med. Det koster 5.000-8.000 kr. og kan spare dig for et fejlkøb til flere hundrede tusinde.